Jak nezakopnout na úřadě ani na stavbě? Rady pro plynulý běh

Zjistěte cenu

materiálu

pro stavbu

Chci zjistit cenu

Stavební řízení je plné byrokracie a vleče se dlouhé měsíce, někdy i roky. Možná jste to už také slyšeli. Jde ale o klišé, které má k realitě daleko. Pokud nic nepodceníte, není prakticky důvod, aby to neklaplo v zákonem dané lhůtě. Pro jednoduché stavby, kam patří drtivá většina rodinných domů, je stanovena lhůta na vydání rozhodnutí 30 dnů.

„Lhůtu může stavební úřad usnesením prodloužit o dalších 30 dní, pokud je v rámci řízení nutné nařídit ústní jednání na místě stavby, nebo ve zvláště složitých případech - například neznámí účastník řízení, doručování do zahraničí, složité místní poměry a podobně. Přímo zákon zvláště složité případy nedefinuje, je to tedy na uvážení daného úřadu,“ popisuje referentka stavebního úřadu Ing. Eva Kolářová.

Jak by měl tedy stavebník postupovat, aby vše probíhalo bez komplikací? „Určitě začít předprojektovou přípravou, kterou již zpracuje odborná osoba k tomu způsobilá, tedy typicky projektant nebo architekt. Její součástí je mimo jiné posouzení, zda je požadovaný stavební záměr v souladu s platným územním plánem, případně s vydanou územní studií. V případě špatného či nepřesného vyhodnocení by mohl být záměr navržen v rozporu s územním plánem, a tudíž nebudou naplněny podmínky pro vydání souhlasného rozhodnutí. Povolení záměru byt tak bylo zamítnuto a Celý projekt může začít od začátku,“ upozorňuje Eva Kolářová.

UPOZORNĚNÍ: Lhůty, které jsou pro stavební řízení definovány, platí jen pro dobu, po kterou může úřad na posouzení pracovat. Pokud vyzve stavebníka k odstranění nedostatku nebo si musí vyžádat stanovisko dotčeného orgánu, řízení se přerušuje a lhůta až do vyřešení problému neběží.

Co je územní plán?

Jde o strategický dokument, který říká, jakým způsobem se bude území obce v budoucnu rozvíjet a využívat. Grafická část územního plánu je ta, se kterou se jako budoucí stavebník nejčastěji setkáte – jde o mapy, ve kterých je barevně znázorněno, jaké využití je na jednotlivých pozemcích možné. Snadno z nich vyčtete, zda je váš pozemek určen k bydlení, jaké komunikace nebo sítě jsou v okolí plánované a jak se bude území kolem vás do budoucna rozvíjet.
 

Neméně důležitá je ale textová část, která tyto informace doplňuje o konkrétní pravidla a podmínky pro výstavbu. Uvádí například koncepci dopravní a technické infrastruktury, koncepci územního rozvoje a dále požadavky na jednotlivé vymezené plochy. U ploch pro bydlení jsou to například požadavky na maximální počet podlaží, maximální výšku objektu, minimální odstupy od hranic pozemku nebo požadavky na zeleň a veřejný prostor.

Textová část je závazná při povolování staveb a měla by být pro investora stejně důležitým zdrojem informací jako samotná mapa. Při vzniku nových lokalit není neobvyklé, že pro tato nová území je zpracována územní studie, což je územně plánovací podklad a je nutné si toto vždy předem ověřit. Územní studie určuje někdy zcela podrobné požadavky na novou výstavbu, včetně přesného umístění domu, napojení na komunikace, požadavky na vzhled stavby včetně barevnosti fasád až do takového detailu, jaké výšky a jakého druhu je zde požadováno oplocení a podobně.

TIP PRO STAVBU: V okamžiku, kdy již máte projektovou dokumentaci, existuje elegantní cesta k velmi přesnému nacenění materiálu pro celou hrubou stavbu. Stačí projekt nahrát přes webovou aplikaci KM Beta a výpočtové oddělení zpracuje soupis materiálu s položkovým rozpočtem.

Inspirace zrychleným řízením

Pokud by se vám zdálo, že 30 dnů pro standardní proces je dlouhá doba, lze využít institutu zrychleného řízení. Jeho kouzlo spočívá v tom, že prvním a vlastně jediným úkonem stavebního úřadu je samotné vydání rozhodnutí. Pak si stačí počkat na nabytí právní moci a klidně začít stavět. Zní to jako ideální scénář. Jenže to zároveň znamená si vše odpracovat – předložit bezchybnou dokumentaci, mít souhlasy všech dotčených orgánů i účastníků řízení a nikde neudělat chybu.

Přesně takto postupoval Adam Procházka, který staví rodinný dům v Rudolticích u Lanškrouna. Kvůli financování prostřednictvím hypotečního úvěru potřeboval, aby nic neohrozilo záměr začít hrubou stavbu realizovat už letos v listopadu. „Nechtěl jsem nic komplikovat. Rozhodli jsme se proto řešit celou agendu prostřednictvím projektanta. Spolu s tím, vzhledem k pečlivé přípravě, jsme se rozhodli pro zrychlené řízení. Žádost jsme podali na konci července a v září jsme už měli povolení včetně právní moci,“ popisuje svůj přístup.

TIP PRO STAVBU: Příprava prováděcí dokumentace a hladký průběh stavebního řízení jsou první etapou, po ní následuje samotná hrubá stavba. I pro tuto fázi existuje několik doporučení. Jde například o možnost plánovat přísun materiálu just in time. Na jedné straně tak odstraníte riziko z prodlení, na straně druhé nemusíte veškerý materiál pro stavbu skladovat na svém pozemku v podmínkách, které nejsou optimální. Vše se dá rozdělit do několika dodávek s různými termíny. Více o službě se dozvíte u našich regionálních zástupců.

A přesně postup, jaký zvolil Adam Procházka, je podle Evy Kolářové ideální. „Podle mých zkušeností zhruba v 70 procentech případů si stavebníci řízení řeší sami. Projekty mají většinou řadu nedostatků a při jejich odstraňování je nakonec vždy nutná součinnost projektanta, který se orientuje v agendě, zná souvislosti a má zkušenosti,“ říká s tím, že referent může řadu věcí v zájmu neprodlužování řízení hodně vyřešit i neformálně. „Důležité ale je, aby druhá strana přesně pochopila, v čem jsou nedostatky a přesně věděla, jak je neprodleně odstranit,“ doplňuje.

Zrychlené řízení přináší jednu konkrétní povinnost, kterou se vyplatí splnit i v běžném režimu povolení stavby – doložit souhlasy všech účastníků řízení. Tedy i sousedů. „Pokud stavíte na pozemku připraveném v rámci projektu developera, dá se předpokládat, že stran sousedů nebudou významné komplikace. V místě starší zástavby, zvláště pokud neznáme místní poměry, je ale každopádně lepší, když souhlasy doložíte. Vyhnete se tak možným překvapením během řízení nebo odvoláváním se,“ konstatuje Eva Kolářová.

TIP PRO STAVBU: Zajímavou možností, jak ušetřit čas, jsou cihlové stěny. Ty podle projektové dokumentace vznikají na robotické lince ve výrobním závodě KM Beta. Po jejich převozu na stavbu se osadí na připravenou základovou desku – klidně během jediného dne. Další výhodou je, že stěny mohou vzniknout v předstihu ještě před vydáním povolení. Více o cihlových stěnách zde.

Zjistěte cenu

materiálu

pro stavbu

Chci zjistit cenu

Začtěte se do některého z našich předchozích článků:

• Jak ušetřit za vytápění a provoz domu? Nejlepší je nic takového neřešit – být „pasivní“
• Zateplení domu? Plní hned několik funkcí, nepodceňte žádnou z nich
• Snazší cesta k pasivnímu domu nebo modernizaci střechy? Běžte po zelené trase 
• Co potřebuju a za kolik? Cenu materiálu na hrubou stavbu si spočítáte za pět minut
• Jak na úsporné bydlení, které obstojí i za 30 let? Tajenka není složitá, stačí najít správné odpovědi